2022年10月1日にFP1級の実技面接試験を受けてきましたのでその時の流れを記述します。
今後の受検される方の参考となればうれしいですが、これが正解であるとは限りませんのでご了承ください。
むしろこの設例においては本当に雰囲気だけ感じ取っていただくのが無難かと思います。
今回の問題については下の画像をご覧ください。
fp01_j_1001part2一般社団法人金融財政事情研究会 ファイナンシャルプランニング技能検定1級実技試験 2022年10月1日 Part2
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面接前の問題を読み込んでるときの脳内
以下、すべて私の脳内です。
設例の全体を読み込んでるとき
（この、図がたくさん載ってるパターンが一番来てほしくなかったやつ。
問も６個って多いし農地やから生産緑地かと思ったら指定受けてないし。
生産緑地2022問題の予想がはずれた。
登場人物多いし土地ころがしすぎやしなんやこれ。
農地法第3条は移転。
図見て設例見てって時間足らなさそう。）
問１について考えてるとき
（とりあえずいつものメモ。
したいのに緊張してんのか普段なに書いてたか思い出せん。
とりあえずAさんからは相続した土地の取得日と取得費、ライフプラン、家族の意向。
後は母が高齢やから老人ホームとか検討してるならその資金とか？
FPからは登記、現地確認、公法上の規制、売却価格の妥当性くらい？
問多いしさっさと次行こ）
問２について考えてるとき
（これは簡単？
乙土地の1/4をAさんが持ってるから切るだけでいいよね。
分筆とだけ書いて次）
※本文中の「共有物の分割が難しい」を完全に読めてません。
問３について考えてるとき
（Aさんの大きい土地を姉がもらう感じ？
方法としては売買か贈与かな。
でも乙土地で同じ広さの土地を姉が持ってるから交換できる？
でも交換の特例使ったら乙土地にAさんが入るからこの図じゃおかしくね？
とりあえず売買、贈与、交換ってメモ）
※この時めちゃくちゃ勘違いしてます。問３においてAさん一切関係ないのに勝手にAさん登場させて混乱してます。
問４について考えてるとき
（乙土地部分を売却した時の課税関係は長期譲渡所得で20.315%よね。
特例は居住用宅地でもないし事業用でもないしなさそう。）
問５について考えてるとき
（アドバイスって言われてもお金必要やし乙土地売れとしか言えないよね。
ただ4000万円必要で4300万円で売れても課税される分足らんから資金の協力してもらう必要がある？）
問６について考えてるとき
（いつものやつ。
税（税理士）、司（司法書士）、フドカン（不動産鑑定士）、土地（土地家屋調査士）、宅（宅地建物取引士）だけ書いておしまい。）
実際の面接のながれ
（）内は基本的に脳内での私の考えです。
入室～問1のながれ
（ノック３回）
失礼いたします。
さしゃく・・・
ささくれモンブランと申します。よろしくお願いいたします。
（噛むなよ）
はい。おかけください
では、私から質問します。
設例に記載されている順番で行いますのでそれに沿ってお答えください。
まず、設例を読んでいただいたかと思いますが、これだけでは情報が不足しています。
まずはAさんから確認する情報を教えてください。
はい。
相続で取得した土地の取得日や取得費が確認できる書類があるか。
Aさんのライフプラン。
ご家族の意向。
高齢であるお母さまの今後の計画。
以上です。
それだけですか？
例えば家族についてとか？
（あれ？家族について言い忘れてた？でもやっぱりそれだけっていわれるよね。）
申し訳ございません。
ご家族の意向なども確認いたします。
では、次FPが確認する情報を教えてください。
はい。
登記をあげて土地の権利状況の確認。
現地調査を行い土地や近隣の物理的状況の確認。
公法上の規制の確認。
売却価額4300万円の妥当性。
以上を確認いたします。
それぞれどのように確認するか教えてください。
はい。
登記に関しては法務局で取得するか現在ではインターネットで取得することも可能です。
現地調査では実際に現地に行き境界標などがあるかどうか。
公法上の規制については地方自治体の都市計画課で確認します。
問2の流れ
では乙─２部分をAさんの所有にする方法を教えてください。
はい。
まず乙土地全体のうち1/4をＡさんが所有していますので分筆を行います。
その前に行うことは？
土地家屋調査士に依頼でしょうか。
その前に。
これ地目は何になってますか？
農地・・・畑です。
畑のままでは開発等行うことができません。
地目の変更が必要です。
何にしますか？
え・・・宅地でしょうか。
宅地だと上に建物を建てる必要があります。
もっと簡単な用途はないですか？
駐車場でしょうか。
そうですね。
では駐車場に使える地目は？
（宅地以外なんか覚えてないよ。）
申し訳ございません。
宅地以外に思い当たるものがありません。
雑種地というものがありますので覚えておいてください。
（なんか聞いたことある）
ありがとうございます。
では次、このまま所有権の移転はできますか？
本文にある通り農地法３条により農業委員会への届け出が必要です。
届け出ですか？
申し訳ございません。
許可です。
そうですね。
問３のながれ
では姉に甲─５部分を移転する方法を教えてください。
（ちょっと交換は怖いから逃げとこ）
贈与か売買が考えられます。
それもありますが、そうすると税金がかかりますよね？
ほかにないですか？
乙土地の1/4を姉も所有しておりますので交換でしょうか？
では固定資産の交換の特例を提案するということですね
（え？まじ？使えんの？どことどこでやるの？）
はいそうです。
では、固定資産の交換の特例について条件をあげてください。
はい。
お互いが１年以上所有している固定資産であること。
交換差額が２０％以内であること（高いほうって言い忘れてる）
交換後は１年以上保有していること。
があげられます。
交換後について何か要件は？
交換後は交換前と同一の用途に供する必要があります。
ではこの特例の課税関係は？
100%課税繰り延べですが、交換時に金銭の譲受が発生するとそこに譲渡所得が発生します。
わかりました。
問4のながれ
乙─２部分を売却した時の課税関係とアドバイスを教えてください。
長期譲渡所得となり20.315%の課税となります。
そのため4300万円で売却すると4000万円に不足するため、母や姉からの資金援助が必要かと思われます。
今回債務の返済のために売却するわけですよね。
今まで勉強されてきた中でこういう時に使える特例を勉強しませんでしたか？
（不思議な聞き方。債務控除？損益通算繰越控除？でもあれ居住用やったはず）
え・・・これは居住用ではないですよね？
違います。
そうですよね。
申し訳ございません。
譲渡益から差し引ける特例でしょうか。
税法64条に保証債務を履行するために土地建物などを売ったときに所得がなかったものとする特例があります。
帰ったら勉強しておいてください。
（習ってない。）
税法64条ですね。
ありがとうございます。
問5のながれ
今までいろいろ話をしてきました。
Aさんへのアドバイスをまとめてください。
（アドバイスってまとめるってことなのね。）
はい。
まず、地目を雑種地に変更し農業委員会へ所有権移転の許可を得ます。
その後乙土地を分筆し、乙土地を売却するよう提案いたします。
では姉へのアドバイスは？
先ほどと同様に雑種地に変更、農業委員会へ許可を得ます。
その後固定資産の交換の特例を使い土地を移転します。
わかりました。
問6のながれ
では最後に、本設例においてはFPだけでなくほかの専門家も関わります。
その専門家を教えてください。
（やっと終わる）
税理士、司法書士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、宅地建物取引士です。
あなたが業務を行うにあたって気を付けることは？
それぞれ独占業務がありますのでそれに抵触しないように業務を行う必要があります。
では例えば税理士。
これは何かにそういうことが明記されていたりするのでしょうか。
税理士法です。
では宅地建物取引士は？
宅建業法です。
（ここでアラーム）
はい。
ではこれで終わります。
お疲れさまでした。
ありがとうございました。
失礼いたします。
さいごに
無理すぎて終始緊張。
自分の名前噛むとか。
詰まるし悩むしでもうぐだぐだでした。
話の流れで農地法３条で話してますが所有権移転して地目も変更するなら農地法５条で話すのが正解な気がするんですが、４条で話が進んだ受検生もいてよくわかりません。
ちなみに保証債務の履行についてはこちらです（国税庁のページへのリンクです）。
いろいろ準備してた生産緑地とか建設協力金方式で火災、施設賠、借家賠いいたかったなー・・・。
っていうへこんだ気持ちへ控室へ。
ここまで読んでいただいてありがとうございました。
今回出てきた単語の解説は以下をご覧ください。
Part1の面接体験記はこちらをご覧ください。
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